München bleibt unerschwinglich: 43 % des Einkommens für Hypotheken fällig
Ella Wagner
Interhyp: Eigentumswohnungen sind günstiger geworden - München bleibt unerschwinglich: 43 % des Einkommens für Hypotheken fällig
Wohneigentum in Deutschland ist insgesamt erschwinglicher geworden – doch die Unterschiede zwischen Städten und ländlichen Regionen bleiben eklatant. Während der nationale Erschwinglichkeitsindex mittlerweile bei 128 Punkten liegt – und damit klar im bezahlbaren Bereich – kämpfen Käufer in Großstädten weiterhin mit hohen Kosten. München führt die Rangliste der teuersten Städte an: Hier verschlingen die Hypothekenraten 43 % des verfügbaren Nettoeinkommens eines durchschnittlichen Haushalts.
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In den vergangenen fünf Jahren stiegen die Wohnungspreise bundesweit ungleichmäßig. Allein 2025 legten die Immobilienwerte in München um 4 % zu – deutlich über dem nationalen Durchschnitt von 2 bis 4 % pro Jahr. Berlin verzeichnete im selben Zeitraum ein Plus von 13 %, doch 2025 verlangsamte sich das Wachstum auf nur noch 0,8 %. Düsseldorf erlebte moderate jährliche Steigerungen zwischen 1,6 und 6,9 %, während ländliche Regionen, etwa in Teilen von Nordrhein-Westfalen, deutlich langsamer wuchsen oder sogar Preisrückgänge verzeichneten.
Die Kluft bei der Erschwinglichkeit ist frappierend: In fünf der größten deutschen Städte – München, Hamburg, Berlin, Frankfurt und Köln – liegt der Erschwinglichkeitsindex mittlerweile unter 100, was den Immobilienerwerb für viele unmöglich macht. München bleibt der Extremfall – hier bindet die Finanzierung einer Eigentumswohnung 43 % des Nettoeinkommens eines Musterhaushalts. Demgegenüber bieten Düsseldorf und Stuttgart unter den sieben größten Städten die günstigsten Verhältniswerte von Preisen zu Einkommen.
Bundesweit zeigt sich jedoch ein positiveres Bild: Der aktuelle Erschwinglichkeitsindex von 128 Punkten markiert eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Höchststand von 221 Punkten im Jahr 2015. Besonders ländliche Käufer profitieren – hier geben Durchschnittshaushalte nur 26 % ihres verfügbaren Einkommens für Hypotheken aus. Selbst bei den top 30 % der Verdienenden liegt der Anteil bei 29 %, deutlich unter der Branchengrenze von 35 %, ab der Wohnraum als unerschwinglich gilt.
Die Daten offenbaren einen gespaltenen Markt: Während ländliche Gebiete und einige Mittelstädte bezahlbare Konditionen bieten, bleiben die Ballungsräume für viele unerschwinglich. Mit Hypothekenbelastungen von fast der Hälfte des Haushaltseinkommens in München hält der Preisdruck in begehrten Lagen unvermindert an. Gleichzeitig deutet der bundesweite Trend auf eine schrittweise Entspannung für Käufer außerhalb der Metropolen hin.
